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业委会选举不合法定程序和条件，业主可诉请撤销

陶文森律师 河南开封陶文森
2018-05-04

业委会选举不合法定程序和条件，业主可诉请撤销

业主委员会换届选举不符合法定程序和法定条件，业主诉请撤销业主大会作出的换届选举决定的，法院应予支持。

标签：物业纠纷｜业委会｜法定程序｜法定条件｜业主撤销权

案情简介：2012年，小区业主大会进行换届选举业委会。业主于某以参选户主数字与实际户主数字不符、参选人员专有建筑面积未过半等理由诉请撤销。

法院认为：①《物权法》第78条第2款明确规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条对前述规定中的“合法权益”进行了扩张性解释，将“合法权益”细分为实体权益及程序权益。依《物权法》第76条规定，业主大会选举成立业主委员会，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。本案中，于某认为业主大会选举成立业委会程序，违反《物权法》该的规定，于某基于其程序权益受到侵害而提起撤销权之诉，其诉请具有法律依据。于某行使撤销权对象为业主大会决定，而非业委会这一机构。作为业主，在有初步证据证明业主大会选举业委会程序可能违反法律规定时，将业委会选举纠纷纳入民事案件处理范围，有利于最大限度保护业主权益。②于某起诉要求撤销的，是业主大会作出的选举成立业委会决定，其起诉时将业主大会和业委会均列为被告。但业主大会本身仅作为全体业主集体决策共有以及共同管理事项的议事会议，不具有实体性。业委会为业主大会常设机构，履行日常管理职责，应作为被告应诉。③业委会选举结果公示表上显示小区住户与实际住户数字严重不符，关于住户数字来源和依据，业委会以及当时的筹备小组成员均未作出合理解释。结果公示表上缺乏对参选业主专有部分建筑面积的统计，业委会以及筹备小组亦未提供相应统计材料。依住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第40条规定，业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括业主委员会选举及备案资料。据此，业委会成立后，筹备小组应将选票移送给业委会管理。在公示材料中已存在明显违法之处，而选票被盗致使法院无法核实情形下，业委会凭借备案资料，不足以证实其选举程序合法，故其应承担举证不能的法律后果。判决撤销业主大会作出的选举成立业主委员会的决定。

实务要点：业主委员会换届选举不符合法定程序和法定条件，业主诉请撤销业主大会作出的换届选举决定的，法院应予支持。

案例索引：江苏扬州中院（2014）扬民终字第0801号“于某与某业委会业主撤销权纠纷案”，见《于斌以业主大会选举成立业委会程序违法为由行使业主撤销权纠纷案》，载《江苏省高级人民法院公报》（201504/40:52）。