开封市万胜路社区咨询法律问题
1.小区业主不交物业费，物业起诉不交，物业怎么做？
物业起诉，经法院判决，业主不履行法院判决，物业申请法院强制执行
2.业主家墙体裂缝，多次找物业无果，业主拒交物业费。业主应该区找哪个职能部门？
关键一点理解，商品房在前期物业移交之前，一般是开发商找的物业公司，物业公司对于商品房出现的问题，大都受理，但是，也有例外。根据商品房买卖合同约定，有开发商承担维修等责任。
3.车停在小区内，车被划，找物业，物业置之不理，业主怎么办？
物业没有义务对小区汽车进行维护，根据物业管理条例的规定，物业只负责小区安全，卫生，车辆损失严重建议报警。
4.小区房子无房证，业主该去找哪些职能部门？
商品房，可以起诉开发商，请求办理房产证。
5.一楼邻居家种一棵果树，现在影响二楼采光，多次找邻居协商，社区也做工作，邻居无动于衷，这个如何办？
不动产相邻各方，按照有利生活的原则处理，社区做工作，邻居无动于衷，建议打城市管理局，城管电话，城管处理，在一个方面，起诉到法院维权（不建议走这条路）。
6.业主房顶漏雨，找物业，物业说已过质保期，不给维护，业主怎么办？
上面说过，过质保期，业主找业委会，动维修基金维修。
7.开发商未按期交房，业主如何维权?
商品房买卖合同上约定延期交房违约金，按照约定起诉支付，约定过低或没有约定延期交房违约金，按实际损失起诉。
8.物业成立后达不到预想效果怎么处理？
业主应该想业委会反映，有业委解决。
9.房子交房后一直空着没有居住物业费可以不可以不交？
不可以，你房子没有居住，但是，你房子有物业看管，山东省物业管理条例的规定，房子没有居住可以减少一半物业费，
10.在什末情况下可以使用维修基金？
来源开封网-汴梁晚报2017年8月30日
《开封市住宅专项维修资金 管理办法》相关内容解答
全媒体记者 邹向朋
修订后的《开封市住宅专项维修资金管理办法》经市政府第45次常务会议研究通过并于近期正式印发，记者就广大业主关心的有关问题对市物业管理中心负责人进行了采访。
问：修订《开封市住宅专项维修资金管理办法》的背景及意义有哪些？
答：2010年我市制定了《开封市住宅专项维修资金管理办法》，该办法2010年10月1日实施以来，有力地促进了我市住宅专项维修资金管理工作的开展，同时随着住宅专项维修资金归集业务的深入开展和住宅质量保修期满，为进一步加强住宅专项维修资金的管理，有必要对办法进一步完善。
修订后的《开封市住宅专项维修资金管理办法》进一步明确了各相关部门的职责和业主表决方法，使用管理更加公开透明，随时接受业主的监督；明确了属于紧急情况的具体内容和使用住宅专项维修资金的申请人、申请程序及紧急情况下可以先使用后申报，真正体现维修资金“方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致”的使用原则。
问：什么是住宅专项维修资金？哪些物业的业主应该按规定交存住宅专项维修资金？
答：住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
下列物业的业主应当按照规定交存住宅专项维修资金：
（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；
（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
问：住宅专项维修资金的交付方式及交存时间点有哪些？
答：修订后的《开封市住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定：房地产开发企业出售商品住宅时，应当将首期住宅专项维修资金交存的标准、数额、时限、地点、交存方式等情况一次性告知业主，并在商品房买卖合同中明确约定住宅专项维修资金的交存方式，由业主自行到住宅专项维修资金管理机构办理交存手续。住宅专项维修资金管理机构不得委托开发建设单位代收住宅专项维修资金。
开发建设单位受业主委托代交住宅专项维修资金的，应自代收之日起15日内转存到住宅专项维修资金专户。为确保专项维修资金的安全性，专项维修资金管理部门提倡业主采取自交的方式交存维修资金。
商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。
尚未售出的房屋，由开发建设单位在办理房屋首次登记时垫交该部分房屋的专项维修资金，待房屋售出时由开发建设单位扣回。
问：对拒交维修资金的业主、相关企业有何制约？
答：修订后的《开封市住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定：未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人；第十四条规定：房地产开发企业申请办理商品房首次登记前，住宅专项维修资金管理机构应对商品房住宅专项维修资金交存情况进行稽核；第五十四条规定：不动产登记机构在为开发建设单位办理商品房首次登记时，应当查验小区住宅专项维修资金交存证明，未出具交存证明的小区，不得为其办理商品房首次登记。业主未提供该商品房河南省住房专项维修资金专用票据的，不动产登记机构不予办理不动产登记。
问：如何申请使用住宅专项维修资金？
答：使用住宅专项维修资金，应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过或书面同意方可使用。
问：申请主体如何确定？
答：业主委员会或其委托的物业服务企业是申请人。
问：使用住宅专项维修资金过程中如何保障业主权益？
答：1.使用住宅专项维修资金时，应当有住宅专项维修资金列支范围内业主代表的参与和监督。业主代表的人数应为3人~9人单数，名单应当公示。
2.预算在10万元（应急维修费用在3万元）以上的项目，应当委托专业中介机构对维修费用进行审核，出具决算审核报告，使专项维修资金的使用更加公开透明。
问：哪些状况属于应急使用？
答：应急使用状况包括：电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的；定期检验时被责令停梯整改须立即维修的；高层住宅供水主管道严重漏水，导致供水中断的；消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修和更新、改造等情况。
问：申请应急使用的流程有哪些？
答：申请人应在紧急情况发生后第一时间告知住宅专项维修资金管理机构，住宅专项维修资金管理机构应立即组织人员进行现场勘查。
应急维修费用在3万元以上的项目，工程维修结束后，应当委托专业中介机构对维修费用进行审核，出具决算审核报告。
紧急情况下可以先使用后申报，真正体现维修资金“方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致”的使用原则。
